上湖郡丨观澜墅丨疫情下房产救市的信号?单价6500

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怀来-上湖郡热线:400-156-0036转434190均价:8000元/平米地址:东花园镇-怀来县东花园镇昨天有则新闻刷屏了:碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企,将于本周发债。这是政府出手救市的强烈信号,还是房企

怀来-上湖郡热线:400-156-0036 转 434190 均价:8000元/平米 地址:东花园镇-怀来县东花园镇

昨天有则新闻刷屏了:

碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企,将于本周发债。

这是政府出手救市的强烈信号,还是房企实质性筹资动作?

先来看发行的债券币种,是人民币。在哪儿发行?新闻稿里没说。信源来自境外的REDD(在新加坡的商业资讯机构),而且用的是私募CDS。

桂花猜测,这三家房企非常可能在境外发行人民币债券,具体就是新加坡。具体来讲,在新加坡发人民币债,然后回流境内。

对于监管层来讲,这是人民币的国际化内循环,是好事。而且,有境外投资人买单,乐见其成。既然用了CDS,而且是私募CDS,就意味着发行的人民币债券是私募债,不会在公开市场买卖。

桂花好奇的是:

CDS是盔甲还是长毛利剑?

把避险工具当成筹资工具,最后会伤害到哪个?

先来讲解什么叫CDS?这是国际投行常常玩的复杂杠杆式筹资工具。通俗来讲,就是对赌,通常会拿股价涨跌对赌。

碧桂园早在10年前有过惊险一战,差点折了,买卖对手当时是美林。桂花意料之外的是,对筹资风险一向厌恶的龙湖居然也参与了这场对赌。美的置业是小公司,桂花一直没关注。

加了杠杆的筹资,不到万不能已,桂花不主张用。它是一剂猛药,一时可解燃眉之急,但后患无穷,甚至会致使公司控股制变更。

下面容易复盘碧桂园2008年的那场惊心动魂的股份掉期大战。

当时碧桂园跟美林签订了债券承销协议,39亿港元,期限5年,票面年利率2.5%。

应该注意下面的条约:在5年期限内的任何时间,债券持有人有权将债券按面值转换成股票,换股价9.05港元/股。

具体的条约设计成一个迷宫,数字像钟表上的齿轮,咬合得十分精密。假如顺利发行和偿还债务,碧桂园可能是当时低本钱筹资的典范。

不为人知的是,碧桂园还和美林签订了股份掉期协议,也就是CDS。具体来讲,就是美林当时赌碧桂园股价下跌获利,股价的锚点是6.71港元/股。

要了解,在签订对赌协议的前一年,也就是2007年,碧桂园刚刚高价IPO,最高价冲到14港元/股。

杨国强好像胜算在握。由于当时碧桂园的公众股比只有16.86%,远低于港交所的25%公众股持股比率。碧桂园心里窃喜:一定赢定了。所以就毫无顾忌地任性起来,把股份掉期这种避险工具当成筹资工具。

作为老牌投行的美林,从复杂的筹资条约看,也是进可攻,退可守。它一般会做风险对冲,拿着可转换债做资产掉期、信贷衍生工具或其它衍生买卖(包含为债券投资者持合成认沽期权短仓)。

千算万算,杨国强如何也没想到,刚签订对赌协议后,碧桂园的股份就好似魔咒附身,一路下跌到5.06港元/股(2008年6月30日收盘价)。

这简直就是一场灾难。股份掉期给碧桂园当年中报导致了4.8亿港币浮亏。港股没跌停规范,潜在的浮亏数字,可能还在继续放大。

当时对这场对赌大战争议颇多。甚至坊间传言,美林是拿碧桂园的2.5亿USD做空碧桂园(2.5亿USD是碧桂园支付给美林的掉期抵押品,仅这笔资金的杠杆率约估达到13%)。

但,在新加坡上市买卖的债券,拿港交所的股价对赌,跨市场金融监管一直没更好的方法。

小伙伴要记住,2008年是个灾难年,那一年发生了全球金融危机。人间正道是沧桑。两个甲子后,CDS又粉墨亮相。

最后挽救碧桂园的,还是到今天褒贬不一的4万亿。在赌局的第二年,国内开始新一轮的房价上涨运动,进入地产黄金年代。

民营资本筹资难,一直是中国企业家的悲哀和无奈,他们以命相搏,饮鸩止渴,可能只不过换来短期的救命钱。

碧桂园和龙湖,中国现在仅剩下的最好的民企房企,难道也要走上掉期这条危险的筹资路?