物管行业寡头竞速,碧桂园服务48亿抄底蓝光点燃并购硝烟

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继去年豪掷45亿元完成6笔收并购后,服务再次出手更为凶悍。

日前,公司拟以48.47亿元将西南物企龙头蓝光嘉宝服务纳入麾下,将新增2.1亿元合约管理面积。

就此,服务合约面积超过10亿平方米,将成为国内最大物业企业。它所觊觎的不单单是管理面积规模增长,而是正在勃兴的社区增值服务市场。

蓝光断臂、碧桂园抄底

去年11月以24.5亿元获得满国康洁70%股权后,碧桂园服务(06098.HK)再启收购。

上周,公司对蓝光嘉宝服务64.62%股权开出48.47亿元对价,成为中国物业行业里最大一次收购案。

蓝光嘉宝服务(02606.HK)是四川地产商蓝光发展旗下子公司,也是西南地区最大物业企业。截至去年6月,拥有合约管理面积2.1亿平方米、在管面积1.4亿平方米。

如果收购达成,碧桂园服务合约管理面积将达到10亿平方米(克而瑞数据:2020年末合约管理面积8.31亿平方米),在管面积达到4.09亿平方米,稳居行业管理规模第一。

蓝光发展如果不是去年爆发流动性危机,想必也不会断臂求生。作为西南地区首家上市物业企业,蓝光嘉宝服务发展势头正劲。

亿瀚智库数据显示,2020年,蓝光嘉宝服务陆续收购17个物业标的企业,新增在管面积5100万平方米,耗资10.1亿元,是去年国内收并购项目最多的物业企业。

在2020年“三道红线”等政策收紧之后,其母公司蓝光发展(600466.SH)遇到较大资金压力,且2020年销售增速放缓,同比仅增长1.46%。

蓝光发展披露,此次交易预计产生利润,将占公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

业内普遍认为,增加现金流是蓝光发展出售蓝光嘉宝服务的重要原因。截至2020年9月,蓝光发展总负债1861.38亿元,其中短期负债合计308.77亿元。去年10月,公司就将旗下迪康药业作价9亿元转让给汉商集团,缓解债务危机。启信宝显示,出售前,公司直接持有迪康药业91.41%股权。

在物业企业估值高企的背景下,此次蓝光嘉宝服务的售价并不高,每股42.11元,较停牌前的38.95港元/股溢价约30%。

这件两情相悦之事,仍存不小变数。

由于此次收购的股权已超30%,触发碧桂园服务需向股东发起全面要约,尚需走完监管、审批和交易等。另外,这两家物业企业还亟待解决掉同业竞争的问题。

千亿野心

斑马消费梳理发现,碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务,为上市物业企业之间首次互相整合。

对于碧桂园服务来说颇具战略意义。公司借此在西部地区物业管理面积市占率从去年上半年的3%增至15%。在朋友圈里,中国首家上市物企前总裁唐学斌向李长江隔空祝贺。

碧桂园服务于2018年6月登陆联交所,经过几年发展,经营业绩已在上市物业企业中稳居首位,但仍摆脱不了依赖母公司碧桂园的魔咒。

2020年上半年,公司物业收入39.99亿元,占比当期公司总收入的63.8%。其中,来自碧桂园开发的物业所得收入占比72.1%。

虽说母公司可以保底,但在公司执行董事兼总裁李长江看来,来自市场外部的收入才是公司未来获得持续增长的重要砝码。

数据显示,在公司新增合约面积中,来自第三方的占比从2017年的21.6%增至2019年的35.9%,2020年上半年达到73.6%。

要保持头部企业位置、在物业资本市场上保持增速和发展,仍需加速向外拓展。

去年11月,李长江对外称,没有规模就什么都没有,现在不抓紧布局,未来5年千亿营收目标哪里来?

在千亿目标提出后不久,2020年12月,公司增发1.73亿股新股,获得融资38.75亿港元,连同去年4月发行可转债获得融资77.85亿港元,融资总额达到116.6亿港元,占当年行业融资总额的15.8%。

借助资本迅速打开赛道,碧桂园服务发起更多的收购可以预见。

与此同时,物业资本领域收并购趋势也在悄悄发生变化。从目前一些物业并购市场来看,物业企业并购早已不是大鱼吃小鱼,而是寡头之间的竞速,这一现象或在2021年更为加剧。

永升生活服务收购彰泰服务、合景悠活收购雪松智联以及恒大物业收购亚太酒店物业等,物业头部企业之争的火药味正越来越浓。

万亿新市场空间

2019年,碧桂园服务录得营业收入96.45亿元,归母净利润16.71亿元,同比增长106.30%和80.97%。日前披露的2020年业绩预告显示,营业收入、归母净利润等均录得超50%的增长。

除了物业管理收入的增长,来自社区增值服务以及城市服务收入的增长功不可没。

增值服务主要来自于社区市场,最近几年众多物业企业激烈并购的终极目标,就是抢占这一市场。

今年1月,住建部等部门联合印发《通知》,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化等领域延伸,探索物业服务+生活服务模式。

这么说吧,中国社区3.5亿个家庭,涉及社区服务产生形成了万亿消费市场,拓展到教育、养老、健康等更多生活板块,社区服务经济市场想象空间巨大。

彩生活(01778.HK)前总裁唐学斌看法类似。他曾在受访中表示,未来让一家物业企业生存下去的基础不仅是物业费,还有社区内的增值服务收入。

这和李长江不谋而合。2017年,李长江加入碧桂园服务第6年,就提出物业企业未来主战场是增值服务业务。

斑马消费注意到,2019年,碧桂园服务的增值服务收入为8.65亿元,尽管只占公司总收入的9%,但毛利率高达60%。

截至2020年6月,公司增值服务收入6.03亿元,占比总收入的9.6%,毛利率为62.8%。该板块96.2%的收入增幅,远高于物业收入57.3%的增幅。

从增值服务细分业务赛道及增速来看,2020年上半年,公司的增值创新服务、拎包入住服务、社区传媒服务同比增长分别达375.5%、213.5%和98.2%。

社区增值服务逐渐取代物业服务,有望成为公司新的业绩发力点。

斑马消费注意到,碧桂园服务正在围绕增值服务市场实施收并购。

去年,公司先后收购城市纵横、、满国康洁、文津国际等标的,重点发力增值服务业务。其中,城市纵横为城市楼宇电梯海报媒体运营商;满国康洁为城乡环境卫生一体化管理运营服务商;为房产经纪服务商;文津国际则为保险经纪企业。